Mutui verso nuovi rialzi: la surroga costa più di un nuovo contratto
Menu

QUOTIDIANO INDIPENDENTE - Fondato e diretto da MAURIZIO BELPIETRO

Home/ Famiglie/Approfondimenti
ApprofondimentiFamiglie Mar 07 marzo 2023

Mutui verso nuovi rialzi con la Bce. E la surroga costa più di uno nuovo

La salita delle rate dei mutui non è ancora finita. Fare la surroga conviene? Dipende dai casi, ma costa più di un nuovo contratto Mutui verso nuovi rialzi con la Bce. E la surroga costa più di uno nuovo
Maddalena Camera
di 
Maddalena Camera

Mutui, la salita non è ancora finita

La Banca centrale europea ha deciso: i tassi da marzo passeranno al 3,5%. Inoltre molti esperti parlano già di altri rialzi fino al 4% e non escludono ulteriori aumenti anche nel 2024. Il risultato è una crescita esponenziale dei tassi di interesse che ha portato a un incremento di quelli attivi nei conti deposito o nelle obbligazioni, ma anche di quelli passivi.  

Il paradosso è che mentre i conti correnti restano ancora senza remunerazione, le banche sono state leste ad aumentare i tassi dei mutui a tasso variabile. Una decisione che impatta su 3,5 milioni di famiglie che hanno mutui a tassi fissi e variabili. Dato che, fino all’anno scorso, i mutui a tasso variabile erano molto più convenienti del fisso, va da se che la stragrande maggioranza di chi ha accesso un mutuo per la casa in passato si ritroverà a pagare maggiori interessi.

Lagarde sprona le banche: “Rinegoziare i mutui”

Un problema non da poco dato, secondo Banca d’Italia, i  prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, a dicembre 2022, era pari a 953 milioni di euro per finanziamenti fino a 5 anni e di 426 miliardi per quelli oltre. Un problema non da poco dato che, secondo alcune stime del Codacons, a settembre 2021, per un mutuo a tasso variabile da 150mila euro della durata di 30 anni il migliore tasso sul mercato era pari allo 0,48% con una rata mensile pari a 442 euro, mentre il tasso fisso registrava un tasso dell’1,04% e una rata mensile da 481 euro.

A fine febbraio 2023, per la stessa tipologia di finanziamento, la migliore offerta sul mercato prevedeva un tasso del 3,16% e una rata mensile da 627 euro sul variabile. Per il fisso  invece era del 3,15% e rata mensile da 631 euro, con un aumento pari rispettivamente a 185 euro e 150 euro al mese rispetto al 2021.  Tassi che, con la prossima stretta della Bce, aumenteranno ancora.  Un problema che il presidente della Bce Christiane Lagarde  cerca di scaricare sulle banche dicendosi sicura che molti istituti saranno pronti a negoziare per alleggerire il carico dei mutui sulle famiglie. “È nell’interesse delle banche farlo – ha detto Lagarde – perché sanno che quando l’inflazione è sotto controllo, i tassi di interesse alla fine scenderanno. E non vogliono prestiti in sofferenza nei loro bilanci”.

L’opzione surroga: quando conviene

Una soluzione è la surroga per passare dal tasso variabile a quello fisso al fine di evitare nuovi aumenti. L’operazione non comporta oneri e costi aggiuntivi e non richiede il consenso della banca originaria. Nel 2023 le richieste di surroga sono cresciute rispetto al passato. Secondo l’osservatorio mutui di Facile.it, nei primi due mesi dell’anno quasi una domanda su 5 tra quelle raccolte online era per questa finalità, percentuale in netto aumento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, quando pesava meno del 10% sul totale richieste. In alternativa, il mutuatario può provare a rinegoziare il mutuo con la propria banca.  Da sottolineare che, in una normale rinegoziazione, è la banca a stabilire se concederla e a quali condizioni.

Ma a gennaio 2023 il governo ha reintrodotto una norma del 2012 che prevede specifiche condizioni per passare da un mutuo a tasso variabile ad uno fisso. In questo caso, se il richiedente ha i requisiti, la banca non potrà negare la rinegoziazione e dovrà farlo sulla base dei parametri forniti dalla norma stessa. Per accedere il mutuatario deve aver sottoscritto il mutuo variabile prima del 2023, deve essere stato regolare nei pagamenti delle rate, deve avere un Isee inferiore ai 35mila euro e l’importo del mutuo non deve superare i 200mila euro.

In questo caso, nella definizione del nuovo tasso, la banca dovrà riconoscere un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS (il tasso che viene applicato a un mutuo a tasso fisso) in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo. Gli esperti di Facile.it comunque sottolineano che anche questa opzione va valutata caso per caso. Da sottolineare inoltre che la surroga di un mutuo porta a tassi di interesse maggiori rispetto alla stipula di un nuovo contratto.

Come cambierà il mercato immobiliare

Per quanto riguarda il mercato immobiliare l’aumento del costo dei mutui, con le rate che sono cresciute di media del 30%, ha impedito a molte famiglie di acquistare. Sul lungo periodo questa situazione che porterà certamente a una contrazione delle compravendite, potrebbe anche avere risvolti positivi portando a un calo dei prezzi degli immobili.

Secondo le previsioni di Nomisma nel 2022 la media delle compravendite è stata pari a  767milamentre per il 2023 ci si aspetta un calo a 665mila e per il 2024 a 659mila. E quindi il consiglio, per chi vuole acquistare casa, è di attendere una stabilizzazione del mercato che molto probabilmente vedrà una discesa delle quotazioni immobiliari e, sul lungo periodo, anche una discesa dei tassi di interesse ma solo quando l’inflazione tornerà sotto controllo.

Condividi articolo