Croci (Bocconi): tempi troppo stretti per le case green, può essere un problema per gli asset delle banche

La direttiva europea sulle case green rischia di essere un vero disastro

Non ci siamo con i tempi e le differenze di valore legate alla classe energetica non sono rispecchiate nelle valutazioni degli asset immobiliari di grandi investitori come banche e assicurazioni. Con il rischio, a medio termine, di rendere la vita difficile al sistema finanziario italiano con tutti gli annessi e connessi per l’accessibilità al credito di famiglie ed imprese. Un circuito negativo, che in tempi di recessione, bisogna assolutamente evitare.

“La mia sensazione è che la differenza sui prezzi degli immobili legata alla classe energetica, in parte in atto sul mercato italiano, non si rifletta ancora correttamente nelle valutazioni degli asset  finanziari in mano ai grandi operatori. Bisognerebbe fare un’indagine approfondita su un tema così importante” spiega Edoardo Croci, docente dell’Università Bocconi dove dirige il centro di economia e politica dell’energia  e dell’ambiente( (Iefe) e coordina l’Osservatorio Green Economy. Anche per questo, bisogna andarci piano con la normativa green che obbliga il raggiungimento almeno della classe energetica F entro gennaio 2030, come del resto ha evidenziato anche il governatore della Bce Christine Lagarde.

Irrealistica l’ipotesi di avanzamento a tappe forzate

Croci non crede che “la cosa proseguirà così come è stata impostata in bozza perché veramente il piano a tappe forzate non mi sembra realistico”.  Il tema, del resto, Croci, lo conosce bene anche per aver toccato con mano le problematiche del patrimonio immobiliare milanese quando ha ricoperto l’incarico di assessore all’ambiente nella giunta di Letizia Moratti, ora candidata alle regionali con il terzo polo.

“Per la direttiva sull’efficientamento energetico degli edifici siamo ancora in una fase in cui la discussione è aperta” precisa l’esperto che non esclude un rischio di contrapposizione all’interno dell’Unione. Fatte le debite differenze, potrebbe quindi verificarsi nel mattone una situazione di scontro fra Paesi come quella avvenuta per il tetto al prezzo del gas in funzione delle diversità del patrimonio di ogni Stato.

Il motivo? “E’ evidente che siccome il patrimonio edilizio italiano è tra i più vecchi in Europa e tra i più inefficienti, con le due cose sono in parte collegate, non è realistico che possa avvenire un salto di questo tipo in un tempo così breve – aggiunge -. In generale c’è un tema di costi e di un patrimonio storico che in alcuni casi dal punto di vista dell’efficientamento energetico è estremamente difficile riuscire a far risalire di tante classi in modo rapido”. La questione è meno stringente invece per Paesi come la Danimarca o la Norvegia dove l’edilizia green è diffusa.

Il mercato sta apprezzando gli edifici energeticamente più efficienti

“A differenza di alcuni anni fa, oggi, non per via della direttiva, ma per un fenomeno spontaneo anche in Italia il mercato sta mostrando apprezzamento per gli edifici delle classi energetiche più elevate – prosegue – Questo già accade da tempo in Paesi del Nord Europa come Germania e Francia dove invece l’elemento classe energetica ha un importante apprezzamento sia nelle compravendite che nelle locazioni. Un valore che potremmo stimare attorno al 10-15% – della transazione o del canone – con  grande variabilità in funzione della classe certificata”.

Non a caso, secondo il professor Croci, “anche nel nostro Paese tutti gli sviluppi immobiliari più recenti sono fatti in classe energetiche superiori e hanno certificazioni di sostenibilità che garantiscono evidentemente un maggiore valore sul mercato. Questo perché ovviamente l’edificio con determinate caratteristiche di efficienza consuma di meno e quindi c’è consapevolezza da parte  di chi poi lo compra e lo utilizza del fatto che la sua bolletta sarà più bassa”.

Il processo di riformulazione del valore degli asset immobiliari in funzione della classificazione energetica è quindi spontaneamente già in corso sul mercato con gli investitori che stanno puntando a beni con classi energetiche migliori. ” Ma non è realistico che ciò avvenga per effetto della direttiva per questioni di tempi, di costi e ragioni squisitamente tecniche dovute al fatto che probabilmente ci sono anche edifici che evidentemente è difficile portare ad un salto di classe – aggiunge il docente -. Se questo avvenisse, nei tempi indicati dalla bozza europea, avrebbe certamente un impatto sul valore degli edifici. Ma ripeto non credo che le cose andranno così”.

Il tema è come alimentare il processo spontaneo di mercato

Secondo Croci, in questa fase, il governo dovrebbe occuparsi di come “supportare il processo spontaneo in cui il mercato si indirizza verso classi energetiche più elevate”. Non c’è dubbio infatti che “la direzione da seguire sia quella di un efficientamento del patrimonio immobiliare. Logica che in qualche modo l’Italia ha già sposato in un’ottica di bonus in qualche caso in modo efficiente, in altri casi meno efficiente con misure che sono state troppo generosi rispetto al risultato”  spiega.

“Non a caso ci sono già una serie di strumenti che vanno in questo senso come ad esempio i regolamenti edilizi, come quello di Milano, che prevedono che i nuovi edifici possano essere costruiti solo in classe A piuttosto che le ristrutturazioni maggiori devono andare col massimo di efficientamento energetico tranne il caso di edifici storici dove è impossibile – conclude -. Sono questi strumenti che vanno sostenuti nell’ottica di raggiungere un miglioramento del patrimonio, non una direttiva poco flessibile che  obbliga tutti gli edifici a raggiungere un certo obiettivo entro una certa data”.