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Fisso o variabile? Quale mutuo scegliere se si sta comprando casa ora

In Immobiliare
26 Giugno 2022
I migliori prodotti hanno un “cap” al 2,40%. A breve però le condizioni potrebbero cambiare

Il tipo di mutuo da scegliere

Fisso o variabile? Mai come oggi la scelta tra le due opzioni di mutuo più amate dagli italiani è complicata. Come sempre, le strade si biforcano tra l’esigenza di sicurezza garantita da un prestito che ti impone tassi di interesse che non cambiano per la durata di tutta l’operazione (fisso) e il rischio di chi nell’immediato paga qualcosa in meno, consapevole del fatto che nel lungo periodo potrebbe pagare qualcosa in più (variabile).

Il punto è che la forbice tra le due opzioni si sta allargando sempre di più, tanto da raggiungere quasi i due punti percentuali e da rendere il rischio per certi versi più accettabile. Ma se pensiamo che tra luglio e settembre la Bce dovrebbe alzare i tassi di interesse dello 0,75% vien voglia di fermarsi ancora un attimo e di riflettere. Cosa fare?

Il variabile con cap

Mai come in questo momento torna di interesse il variabile con cap. Un tetto oltre il quale i tassi del mutuo non possono andare. Si paga un po’ di più rispetto allo spread applicato dalla banca per un normale variabile, ma se si riescono a sfruttare le ultime offerte degli istituti di credito (vedi Intesa e Unicredt) che inseriscono un cap tra il 2,40 e il 2,50% (nelle tabelle sotto i migliori tassi per tutte le tipologie di mutuo) l’operazione diventa davvero conveniente.

«Al momento – spiega a Verità&Affari Guido Bertolino, il responsabile business development di MutuiSupermarket.it – le migliori offerte a tasso fisso prevedono tassi intorno al 2,50% per mutui con loan to value ( il rapporto tra l’importo del finanziamento e il valore del bene) fino all’80%, tassi che superano il 3% se si richiede fino al 100% del prezzo di acquisto. I migliori variabili viaggiano invece tra lo 0,8% e l’1%, senza però tener conto degli aumenti già annunciati dalla Bce e attesi dai mercati». Tanto che la vera domanda è: cosa dobbiamo attenderci per il futuro? «Entro settembre – continua Bertolino – i tassi variabili dovrebbero salire di almeno 0,75%, se poi guardiamo la curva dei futures sull’euribor 3 mesi, si prevede che salgano di un altro punto percentuale entro la metà del prossimo anno. Se tali previsioni si avverassero, in 12 mesi verrebbe quasi del tutto assorbito l’attuale gap tra tassi variabili e fissi. Al tempo stesso val la pena ricordare che l’IRS a 20 anni (l’indice al quale si collega il costo dei tassi fissi) nel mese di giugno 2022 ha registrato un aumento dello 0,45% attestandosi al 2,29%, aumentono che troveremo nei nuovi fissi a partire dal mese di luglio».  E torniamo al punto di partenza. Mai come oggi la scelta tra le due opzioni classiche per chi decide di ricorrere a un mutuo per comprare casa è incerta, esiste una terza strada?

La soluzione consigliata

«La soluzione che oggi mi sentirei di consigliare – conclude l’esperto – è il variabile con cap. Ad oggi i migliori variabili con cap hanno dei tassi intorno all’1,50%. Ma in questo caso oltre al Taeg bisogna controllare attentamente il tasso cap offerto: Intesa Sanpaolo e UniCredit offrono cap intorno al 2,5%, di fatto pari o inferiori ai migliori tassi fissi. Nella sostanza, un variabile con cap oggi può offrire la serenità di un tasso di interesse che non eccede il livello degli attuali fissi e il vantaggio di risparmiare in questi mesi in cui gli Euribor non hanno ancora raggiunto i livelli massimi previsti nei prossimi 12-18 mesi».

Non perdere tempo

Bisogna sbrigarsi però, perché le offerte che troviamo oggi sul mercato, domani potrebbero non esserci più.  Con i prossimi aumenti del costo del denaro è possibile che tutte queste offerte cap fisso e ovviamente variabile subiranno degli aumenti sia nella parte che riguarda i tassi di interesse che per quanto riguarda il tetto applicato. Morale della favola: «Chi vuole fare un mutuo – consiglia ancora Bertolino – è bene che non perda troppo tempo, ogni mese di attesa potrebbe implicare un rincaro dei costi dello stesso prestito».

Entrando nel dettaglio, va ricordato che gli spread dei variabili con cap sono più alti rispetto a quelli applicati ai variabili normali e quindi i tassi dei variabili con cap sono più alti rispetto ai variabili puri, ma inferiori ai fissi. È l’unica differenza. Perché per tutti gli altri costi, a partire dell’istruttoria per arrivare fino alle spese per perizia, polizza scoppio e incendio ecc, i prezzi sono allineati a quelli che le banche applicano per le altre tipologie di mutuo.

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Con una lunga esperienza nel settore economico, ha lavorato a Libero Mercato e Libero. È vicedirettore di Verità&Affari