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Il rialzo dei tassi d’interesse cambia anche il mercato dei mutui, la risposta degli italiani

In Immobiliare
27 Agosto 2022

I tassi d’interesse per il mutuo

Grande crescita per i mutui variabili con cap. Secondo l’analisi di Facile.it che controlla anche il sito Mutui.it, l’aumento dei tassi di interesse sta cambiando sensibilmente il mercato tanto è vero che, a luglio, circa una domanda di mutuo su 3 era per un variabile con cap, percentuale indubbiamente alta se si considera che fino a pochi mesi fa 9 aspiranti mutuatari su 10 puntavano al fisso.

«Oggi le opzioni a disposizione dei consumatori sono più numerose rispetto al passato; oltre al tasso fisso e variabile si stanno diffondendo rapidamente soluzioni ibride come, ad esempio, i mutui variabili con cap, che prevedono un’oscillazione degli interessi ma con un tetto massimo di aumento del tasso e dunque della rata mensile», ha spiegato Ivano Cresto, responsabile dei prodotti di finanziamento di Facile.it. «Si tratta di prodotti più complessi e meno conosciuti rispetto a quelli tradizionali e per questo il consiglio è di affidarsi a consulenti esperti che sappiano guidare chi fa questa richiesta nella scelta della soluzione più adatta». I mutui a tasso fisso, secondo i dati dell’analisi, nel mese di luglio sono calati al 24% del totale richieste, mentre la quota di quelli a tasso variabile si è attestata intorno al 42%.

Costi in salita

Sul fronte dell’andamento dei tassi, come detto, i primi sette mesi dell’anno sono stati caratterizzati da un sensibile aumento del costo dei finanziamenti per la casa. Secondo le simulazioni effettuate per un mutuo medio da 126mila euro in 25 anni (rapporto tra il valore del muto e valore dell’immobile pari al 70%), i tassi fissi disponibili oggi partono da circa 2,60% (era 1,10% dodici mesi fa), con una rata mensile di 557 euro, circa 85 euro in più rispetto allo scorso anno. Si tratta di 26mila euro in più di interessi se si considera l’intera durata del finanziamento.

Se si guarda invece al variabile, i tassi disponibili partono da 1,29% (era 0,80% dodici mesi fa), con una rata iniziale da 480 euro, circa 30 euro in più rispetto allo scorso anno. In questo caso però non c’è sicurezza per quanto riguarda il mantenimento della rata. Il tasso variabile infatti cresce rispetto agli aumenti dei tassi effettuati dalle banche centrali con la Bce che già prevede nuovi rialzi. Sul fronte dei mutui variabili con cap, invece, gli indici partono da 1,80%, con una rata iniziale da 503 euro. In questo caso il tasso di interesse, in caso di rialzo dei tassi, è destinato ad aumentare ma fino a un interesse prefissato.

Il massimo, come si può vedere nelle tabelle in pagina arriva al 4%. Quanto al mercato, i giovani hanno rappresentato una fetta fondamentale dato che il Fondo garanzia prima casa e i mutui al 100% hanno spinto molti under 36 a chiedere un finanziamento tanto è vero che, da gennaio a luglio, una domanda su due è stata presentata da questi mutuatari. Mentre erano solo il 35% del totale lo scorso anno.

Giovani in crisi

Purtroppo però l’aumento dei tassi, che ha già obbligato le banche a fermare l’erogazione di mutui giovani 100% a tasso fisso, potrebbe nei prossimi mesi mettere a rischio anche quelli variabili e ibridi, che rimangono l’unica soluzione a disposizione degli under 36 che vogliono accedere ad un finanziamento agevolato.

«Il fondo garanzia prima casa è stato fondamentale nell’aiutare i giovani ad ottenere un finanziamento al 100% tanto è vero che nei primi sette mesi del 2022 quasi il 53% delle domande presentate da richiedenti con meno di 36 anni era legata alla garanzia statale» ha spiegato ancora Ivano Cresto. «Lo stop all’erogazione di questi mutui agevolati sarebbe un danno importante per l’intero settore». Insomma l’aumento dei tassi influenzerà anche il mercato immobiliare restringendo la cerchia dei potenziali compratori. Al momento però si tratta soltanto di ipotesi. Infatti, secondo una analisi del portale Immobiliare.it, in una prima fase di aumento dei tassi si potrebbe assistere a una accelerazione del numero di compravendite, perché chi è in procinto di acquistare cercherà di affrettarsi a concludere la vendita per potersi assicurare ancora un tasso di interesse basso e sarà ulteriormente spinto all’acquisto dal timore di dover spendere molto di più, dovendo contrarre un mutuo, con il passare del tempo.

Quindi il mercato immobiliare potrebbe anche subire una accelerazione nei prossimi mesi ma, se la crescita dei tassi di interesse superiore fosse superiore al 6 o 7%, ci sarebbe un raffreddamento delle compravendite.
Da sottolineare che nel 2021 il mercato immobiliare ha visto una crescita del 34% con 748 mila compravendite. Sempre secondo l’analisi di Mutui.it, che è uno dei tre portali online specializzato nella comparazione di questi strumenti finanziari insieme a Mutuionline e a Mutuisupermerket, nei primi sette mesi dell’anno in corso l’età media dei richiedenti è scesa a poco meno di 38 anni, in calo rispetto ai 43 anni rilevati nel 2021. In compenso è cresciuto l’importo medio richiesto del 2,1% su base annua, con una media di 140.634 euro.

In aumento anche la durata media dei piani di ammortamento, salita a 25 anni (era 23 nel 2021). In calo invece il valore medio degli immobili oggetto di mutuo, sceso a circa 195.000 euro (-6% su base annua).
Al momento il mercato immobiliare è ancora effervescente. Da gennaio a luglio è stato registrato un aumento dei mutui per l’acquisto della prima casa, che rappresentano circa il 78% delle domande di finanziamento raccolte online. Mentre, ovviamente, a causa dell’aumento tassi sono crollate le domande di surroga, scese a meno del 10% del totale. Nel 2021 sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51,2%.