Mattone in crisi, stretto fra green deal e tassi. Cosa sta accadendo nell'immobiliare

Il mattone non è più un rifugio sicuro. Con la prospettiva degli investimenti green, il settore immobiliare rallenta. Complice anche la politica monetaria sia in Europa che negli Stati Uniti. A complicare la situazione c’è poi il sentiment negativo che viene dall’Estremo Oriente con il fallimento di Evergrande e la crisi di Country Garden, due gigandi del comparto . 

In Italia c’è un rallentamento delle vendite

Tassi alti e scarse disponibilità liquide stanno cambiando le carte in tavola nel settore immobiliare.  In particolare, nel 2023, nelle otto principali città metropolitane il mercato immobiliare residenziale ha registrato un rallentamento delle compravendite totali (nuovo e usato) del 14,2% rispetto all’anno precedente (circa 105mila transazioni stimate).

Secondo l’analisi di Abitare Co. – società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze –, infatti, se si confronta il dato rispetto al periodo pre-Covid (2019), il calo è molto più contenuto (-5,7%). Inoltre, già dalla fine del terzo trimestre 2023 si è registrato un miglioramento del trend delle vendite rispetto alla prima parte dell’anno. Considerando il fatturato totale, nel 2023 ha superato i 43 mld euro (+0,8% sul 2022), con Roma al primo posto (15,8 mld euro).

Resistono le nuove costruzioni

Le nuove costruzioni residenziali nelle otto città metropolitane, con una stima di circa 12mila transazioni nel 2023 (il dato nazionale è stimato intorno alle 60mila compravendite), hanno resistito meglio rispetto all’usato, segnando un calo più contenuto sul 2022 (-4,6%) e rimanendo in linea con i dati pre-Covid.

“La quota di offerta di case nuove rispetto al totale in vendita resta sempre molto bassa –afferma Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co.–. In media, nelle otto città metropolitane rappresentano solo l’8,2% ed anche per questo motivo, a fronte di un calo delle vendite, continuano ad aumentare i prezzi”.

Non ha aiutato l’inflazione (+5,9% la media annua) che ha contribuito alla crescita dei costi delle aree, dei materiali e degli appalti in generale. A fine 2023 i prezzi delle nuove case hanno così segnato, nelle otto città, un aumento medio del +3,9% rispetto al 22, portando il prezzo medio a 4.919 euro al mq.

Situazione analoga da Roma a Milano

Per quanto riguarda le compravendite di nuove abitazioni nel 2023 nelle otto città metropolitane (-4,5% sul 2022), si vede come il calo più marcato sia stato registrato a Genova e Roma (entrambe -6,2%). Seguono Bologna (-5,8%), Torino (-4,9%), Milano (-4,5%), Napoli (-3,9%) e Palermo (-3,3%). Anche Firenze ha chiuso con il segno negativo, ma con un valore molto più contenuto (-1,8%).

I prezzi aumentano

Ma se le compravendite sono calate, cosa è accaduto ai prezzi? Al contrario, i prezzi medi sono aumentati in tutte le principali città analizzate (+3,9% rispetto al 2022), raggiungendo un valore medio generale di 4.919 euro al mq, ma con nette differenze tra zone centrali (7.150 euro al mq.), semicentrali (4.625 euro al mq.) e periferiche (3.144 euro al mq.).

Milano e Firenze, rispettivamente con +7,7% e +5,9%, sono le città più dinamiche mentre a Bologna i prezzi sono cresciuti solo dello 0,6%. Il capoluogo lombardo ha toccato i 7.100 euro al mq, un dato influenzato sia dal costo delle aree edificabili che dai valori in aumento sia nelle aree semicentrali che periferiche dove oggi il valore medio massimo supera i 5mila euro al metro quadrato. Roma non riesce a stare al passo di Milano e infatti il suo valore medio di vendita in città si ferma a 6.400 euro al mq. Fra queste due città e le rimanenti sei esaminate il gap è molto alto. Nelle altre città a Firenze il prezzo medio è di 5.400 euro al mq., a Torino di 4.500 euro al mq., a Genova di 4.450 euro al mq., a Bologna di 4.400 euro al mq., a Napoli di 4.100 euro al mq. La più “economica” è Palermo con i suoi 3.000 euro al mq.

Cosa sta accadendo 

Sui prezzi di vendita non ha influito solo la pressione della domanda su un mercato che offre poco, ma tutti i costi legati ad una operazione di sviluppo, dall’acquisto delle aree alla progettazione, agli oneri comunali, ai costi per la costruzione degli edifici. Rispetto ad una abitazione usata in vendita le componenti che determinano il prezzo finale sono molteplici, ed è ovviamente questo il motivo che porta i prezzi a mantenersi in un territorio di crescita.

Si allungano i tempi di vendita soprattutto per una questione di ritardi nell’immissione di prodotto nuovo sul mercato. La media è di circa 4,7 mesi, andando dai 4 mesi di Milano e 4,2 di Palermo e Bologna fino ai 5,7 di Genova e i 6 di Napoli.

Il settore commerciale preoccupa le banche del Vecchio continente

Nell’ultima analisi di Aew, uno dei principali gestori patrimoniali e di investimenti immobiliari, prevede 42,5 miliardi di euro di inadempienze sui prestiti immobiliari. Questa enorme mole di prestiti a rischio potrebbe trasformarsi in 14,5 miliardi di euro di perdite nei prossimi tre anni.

In compenso, secondo gli esperti, la repentina discesa dell’inflazione e la prospettiva di una flessione dei tassi, con un effetto benefico su mutui e oneri annessi,  dovrebbero riattivare il segmento commerciale  già dal 2024 e con accelerazione nel 2025.

Intanto in Asia esplode il caso Country Garden 

Dopo il tracollo di Evergrande, tocca ora a Country Garden che è stata travolta dal mancato pagamento di un prestito del valore di 205 milioni di dollari. Già nel mese di ottobre la società non aveva rimborsato una cedola obbligazionaria di 15 milioni di dollari. Di qui la nascita di gruppi di obbligazionisti costituiti ad hoc da investitori internazionali e gestori di fondi, intenzionati a tutelare in ogni modo i loro diritti. Quanto basta per far paura agli investitori di mezzo mondo.

(Teleborsa)