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Aste immobiliari, il mercato vale 11 miliardi. Cosa si compra e dove

In Immobiliare
11 Luglio 2022

Il mercato delle aste immobiliari

Sono 77.656 gli immobili pubblicati all’asta dal primo gennaio al 30 giugno 2022, per un totale di 110.911 esperimenti d’asta (un immobile, infatti, prima di essere aggiudicato può andare in asta più volte). “Un numero contenuto su cui gravano ancora gli effetti scaturiti dalla chiusura dei tribunali in tempi pandemici, e che per questo non rappresenta la fotografia del grafico delle sofferenze e della difficoltà che il paese Italia sta affrontando e affronterà nei prossimi anni”, precisa Mirko Frigerio, fondatore e vicepresidente esecutivo NPLs RE  Solutions.

L’analisi è stata realizzata dal Centro Studi AstaSy Analytics di NPLs RE Solutions realizzata grazie al sistema esclusivo “Auction System”, che consente di alimentare banche e servicer di dati aggiornati in merito alle esecuzioni immobiliari e di clusterizzare le varie tipologie di beni in asta. Il valore base d’asta di tutti gli asset pubblicati ammonta a 11.094.269.397,02 euro, con possibilità di partecipazione con offerta minima pari a 9.889.381.722,95 di euro. Il valore medio dei beni posti in asta è di 142.864,29 euro.

Le regioni con maggiori aste immobiliari

Lombardia, Sicilia, Campania, Lazio e Toscana sono le regioni che, da sole, raggiungono il 51,01% del numero di pubblicazioni, mantenendo alta l’attenzione in queste 5 regioni. La Lombardia, che per sua storicità rappresenta sempre quasi il 20% del totale, cala percentualmente le pubblicazioni e si attesta al 15,71% in questo primo semestre, che vede invece lanciata la Sicilia con l’11,35%, seguita dalla Campania con il 9,30%, il Lazio, che segna un discreto aumento percentuale salendo all’ 8,10%, seguito dalla Toscana con il 6%. “L’enorme numero di pubblicazioni in queste macroregioni consacra ancora, purtroppo, una importante presenza di crediti deteriorati, che sono però ancora totalmente riconducibili agli accadimenti del passato. E’, infatti, ancora completamente assente la presenza di esecuzioni e procedure databili ai due anni di Covid” specifica Frigerio.

Dei 77.656 immobili pubblicati all’asta, il 75% è rappresentato da esecuzioni immobiliari, ovvero immobili che hanno subito un pignoramento; solo il 22% invece è riconducibile a procedure concorsuali, ovvero fallimenti, concordati preventivi e altre procedure riconducibili a società in crisi. Ricordiamo che si definiscono “esecuzioni immobiliari” tutte quelle procedure cui alla base è stato trascritto un pignoramento immobiliare, che porta alla vendita coattiva dell’immobile, sia di proprietà della persona fisica sia giuridica. Le “procedure concorsuali” sono invece tutte quelle vendite che fanno capo a fallimenti, concordati preventivi, ristrutturazioni del debito, liquidazioni coatte amministrative. Per altre procedure si intendono invece tutte quelle procedure di divisione giudiziale tra coniugi o cause civili che, pur passando dalla vendita all’asta del bene, non configurano pignoramento o fallimento.

Ricordiamo, inoltre, proprio su questi punti, che a far decorso dal 15 luglio entrerà in vigore la nuova normativa sulla crisi di impresa e indebitamento. “Il nuovo codice della crisi di impresa e dell’insolvenza, in vigore dal 15 luglio 2022, parte dal principio che lo stato crisi è un fenomeno fisiologico dell’impresa stessa. Viene quindi eliminato ogni riferimento al termine ‘‘fallimento’’ e “fallito”, in favore dell’espressione “liquidazione giudiziale”. Già attiva in altri paesi d’Europa, la normativa tenderà a far vivere la procedura giudiziale senza il peso di un termine con accezione fortemente negativa come fallimento, che accompagna purtroppo il soggetto che vive l’insolvenza anche nei casi di fisiologico default dell’azienda”, specifica Mirko Frigerio.

La classifica dei tribunali

I tribunali con maggiori pubblicazioni sono stati Milano, con 2451 aste partecipabili, Catania (1982), che alza l’asticella per tutta la Sicilia, a seguire Brescia (1796) e Bergamo (1682), confermando per l’ennesima volta come l’asse Bre-Be-Mi rimanga ancora quello con la maggiore presenza di beni finiti all’asta. Seguono in quinta posizione, ma solo per una più lenta ripresa alla normalità, il Tribunale di Roma, e a seguire Perugia, Ancona, Cagliari, Macerata e Velletri.

Cosa si vende alle aste immobiliari

Seppur con una cauta ripresa, stanno aumentando rispetto ai due anni di “stop Covid” le pubblicazioni per gli immobili residenziali adibiti ad abitazione principale. In questo primo semestre sono state infatti il 52% (contro il 46,34% del 2021) il numero di aste pubblicate con come oggetto un immobile residenziale. Seguono i terreni che restano percentualmente stazionari al 11,69%. Le autorimesse in asta, normalmente oggetto correlato alle residenze, vengono invece spesso scollegate e messe all’asta in maniera autonoma e hanno occupato l’8,81% delle pubblicazioni.

Un’altra voce importante la fanno uffici, negozi e laboratori che pesano il 7,69%: un numero purtroppo sempre in aumento ma che si presta molto spesso a cambi di destinazione d’uso e trasformazione. Capannoni e siti di fabbrica anche artigianali e industriali hanno la loro allocazione intorno al 5,38%. Restano sempre importanti le pubblicazioni di hotel e cantieri in costruzione che, purtroppo, rappresentano insieme oltre l’1,3% delle unità in asta in questo primo semestre.

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