Immobiliare, scendono le compravendite ma salgono le locazioni

Meno compravendite e più affitti. Questo in sintesi il risultato che merge dai dati raccolti dall’Osservatorio sul mercato immobiliare italiano elaborato da Nomisma che ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Per quanto riguarda il calo delle compravendite il motivo principale è legato alla difficoltà di accesso al credito derivato dall’impennata del costo del denaro. Per contro non si sta ancora verificando una discesa dei prezzi degli immobili.  “L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta – si legge nel rapporto – dalla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro”.

Politiche creditizie più prudenti unitamente alla frenata della domanda si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che registrano un arretramento del -29% nell’anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%. Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti. Nell’ultimo anno,  precisa Nomisma, il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo.

Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale si è attestata al -12,5% per un totale di 50mila scambi in meno. Nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).

Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). Analizzando le singole città si segnalano gli incrementi compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna. Considerando i tempi medi di vendita, tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, Nomisma rileva come negli ultimi 10 anni il trend sia stato discendente, anche se l’attuale congiuntura mette in luce un’attenuazione della flessione che si traduce nel consolidamento dei livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023.

A tale tendenza fanno però eccezione le città di Bologna, Milano e Roma, mercati nei quali l’inversione di rotta appare più netta con un allungamento, seppur contenuto, dei tempi di vendita. Nei maggiori mercati sono necessari meno di 5 mesi per concludere una trattativa. Si passa dai 5,5 mesi di Padova, Venezia, Firenze, Roma, Bari e Catania, ai 4 mesi di Milano e Bologna. Considerando il segmento della locazione la forbice varia dal mese e mezzo a poco più di due mesi.