Tra vendite e affitti, come cambia il mercato immobiliare. L'analisi su 5 città

Metratura, numero di stanze e prezzo: nel real estate si allarga la forbice fra domanda e offerta. Ecco cosa emerge dal primo studio realizzato da Century 21 Italia, la branch italiana del colosso americano del real estate e Wikicasa.  Lo studio prende in esame tutto il territorio italiano con un’analisi di dettaglio su otto città italiane: Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze, Napoli, Catania, Palermo.

Vendite: la forbice tra domanda e offerta

Complice inflazione, tassi, stipendi congelati e tensione abitativa, cambia l’idea di casa ovvero si cercano immobili sempre più piccoli. Ma c’è un problema: la metratura. Compratori e venditori non si incontrano sulle dimensioni. Se in media, secondo lo studio, chi compra a inizio 2024 cerca un immobile di circa 118 metri quadrati, con poco più di 3 stanze, chi vende, invece, offre case dalla metratura media di 127 metri quadrati che hanno oltre 4 stanze. Stando al report, infatti, in larga parte i venditori nei primi mesi del 2024 hanno messo sul mercato principalmente trilocali o addirittura immobili da 5 o più camere. Forbice anche sul fronte prezzi.  Secondo lo studio  infatti, oggi chi cerca casa in Italia pensa ad un  prezzo medio di poco inferiore ai 160 mila euro, mentre il prezzo medio per chi mette un immobile in vendita arriva a sfiorare i 230 mila euro. Una divergenza che, alla luce delle differenti posizioni di domanda e offerta su metratura e numero di stanze, sicuramente non sorprende. 

Affitti, un equilibrio apparente

Se sul fronte delle compravendite domanda e offerta si biforcano – a fronte di quasi 238 mila annunci di vendita censiti a inizio del 2024 su tutto il territorio nazionale, le ricerche di acquisto registrate nello stesso periodo sono, invece, poco meno di 30 mila – il mercato degli affitti sembra in perfetto equilibrio. A 22 mila richieste censite sempre nei primi mesi del 2024, infatti, corrispondono 23 mila offerte. “Un equilibrio apparente – commentano da Wikicasa – difficoltà di accesso al credito e nuova concezione dell’abitare si uniscono al boom degli affitti a breve termine e hanno portato il mercato delle locazioni a saturarsi in breve tempo, diventando la vera risorsa scarsa del settore”. E anche qui i dati lo dimostrano: le case immesse sul mercato degli affitti sono in media più grandi di quelle ricercate dai potenziali locatari, 81 metri quadri dell’offerta contro i 69 della domanda.  Il prezzo resta cartina tornasole: chi cerca è disposto in media ad affittare a 700 euro, mentre i proprietari immobiliari puntano a canoni medi di poco superiori ai 1000 euro.

Perché il mercato sta cambiando

“Le motivazioni sono molteplici e vanno ricercate nel periodo di profondo cambiamento che il settore ha attraversato negli ultimi mesi – spiega Marco Tilesi, Ceo di Century 21 Italia. – Si è passati da un periodo in cui le condizioni di accesso al credito erano particolarmente favorevoli, a un periodo di forte rialzo dei tassi dei mutui”. “Se poi  nel periodo immediatamente successivo alla pandemia – prosegue Tilesi – le condizioni erano tali da spingere la domanda verso soluzioni di metratura più ampia, oggi si sta cominciando a richiedere soluzioni sempre più piccole, specie nelle grandi città”. 

Milano frena ma resta sul podio

Se è vero che Milano resta una città attrattiva, l’analisi  mostra che la ricerca di casa nel capoluogo lombardo ha subito una brusca frenata. Se a inizio 2023 le ricerche si attestavano sulle 1400 a inizio 2024, toccano quota 1000, calando di circa il 30%, e questo a fronte di un’offerta che, ingolosita dai prezzi crescenti ormai noti, nello stesso periodo passa da 4751 offerte a oltre 6000. Ed è proprio Milano la città dove prezzo richiesto e offerta di mercato creano una forbice maggiore: i proprietari mettono sul mercato immobili valutati in media 470 mila euro, con compratori che ricercano case dal valore medio di 268 mila euro. Ma non è tutto, è sempre Milano, stando all’analisi, una fra le città dove si cercano le case più piccole, ben al di sotto della media nazionale: se la metratura media richiesta in Italia si attesta sui 118 metri quadri, nel capoluogo lombardo chi vuole comprare casa la cerca sui 68.

Roma invece sembra accelerare con un significativo aumento delle richieste per acquisto  con una richiesta  media in termini di metrature, ben superiore a Milano, con 89 metri quadri e con prezzi di domanda e offerta leggermente più equilibrati rispetto alla città lombarda: si cerca sui 260 mila euro e si vende a partire dai 340 mila euro.  A saltare all’occhio nell’analisi Century sono i dati sugli affitti di Firenze che nel giro di un anno ha dimezzato gli appartamenti sul mercato degli affitti.

Il capoluogo toscano è anche la città dove gli affitti sono più cari: oltre i 2300 euro per una metratura media di 82 metri quadrati contro   una media italiana di 1000 euro. Firenze addirittura batte  Milano dove le locazioni sfiorano i 2000 euro. Napoli è invece la città, fra quelle esaminate dal report, dove i prezzi di vendita degli immobili si sono mantenuti più stabili nell’ultimo anno.  A Bologna dalla fine del 2023 ad oggi sono triplicate le ricerche di case in affitto, arrivando a quasi 900 all’inizio di quest’anno, con prezzi medi di locazione in costante crescita dal 2022 ad oggi, che si sono attestati  attorno ai 1400 euro.