Immobiliare, Nomisma: transazioni giù a Milano, prezzi stabili

Immobiliare, Nomisma: transazioni in calo a Milano, ma prezzi tengono

Dopo “l’euforia” del post Covid il mercato immobiliare italiano mostra “inequivocabili segnali di appannamento”. In un quadro macroeconomico diventato progressivamente meno favorevole, “le possibilità di accesso alla proprietà si sono fatte più problematiche”. Nello specifico “la perdita di potere d’acquisto, l’erosione della capacità di risparmio e il rialzo dei tassi applicati hanno di fatto messo fuori gioco una quota considerevole della domanda potenziale con conseguenze rilevanti sui mutui erogati e sul numero di compravendite residenziali”.

E’ quanto emerge dal secondo Osservatorio sul Mercato immobiliare 2023 di Nomisma che ha analizzato tra l’altro le performance immobiliari delle 13 principali città italiane: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Secondo Nomisma, all’interno di questo scenario macroeconomico le famiglie si sono trovate a essere improvvisamente più fragili, con una propensione al risparmio crollata su valori nuovamente esigui. A questo si accompagna il continuo rialzo dei tassi d’interesse che preclude a molti la possibilità di accedere al necessario sostegno creditizio. La conseguenza dell’accresciuta rischiosità associata dalle banche agli impieghi immobiliari – precisa Nomisma – ha portato ad un calo delle erogazioni con inevitabili ricadute sull’attività transattiva in tutti i comparti.

Dopo un 2022 da record, una battuta d’arresto

E quindi, dopo un 2022 da record, nel primo trimestre 2023 il mercato residenziale di Milano ha scontato una rilevante battuta d’arresto rispetto al primo trimestre del 2022. Nel panorama delle grandi città monitorate, la significativa flessione delle compravendite (-23%) del capoluogo lombardo risulta secondo solo a quello di Bologna (-24%). Il timore è che il mercato di Milano, tradizionalmente anticipatore, metta in evidenza una tendenza che interesserà nel corso dell’anno altri territori.

La frenata delle compravendite non si è per ora trasmessa ai livelli delle quotazioni degli immobili nuovi e usati. Nel primo semestre 2023, i prezzi medi delle abitazioni nuove e ristrutturate al nuovo continuano a crescere a Milano a un tasso più che doppio rispetto al resto delle grandi città (+4,5% annuo) sebbene l’intensità della crescita si stia progressivamente affievolendo, come dimostrato dalla variazione semestrale (+2,2 per cento). Per le abitazioni nuove rimane stazionario lo sconto medio sul prezzo iniziale richiesto (circa 3–4%), valore dimezzato rispetto a quello degli immobili usati (8%). La performance positiva riguarda anche il segmento degli immobili usati, il cui incremento dei prezzi medi semestrale è del 2,2%.

Domanda di affitto in crescita

Sul versante della locazione, la domanda di affitto resta crescente e robusta. Nel primo semestre 2023, i canoni confermano la variazione positiva degli ultimi due semestri (+1,8%), con un incremento annuale del 3,9%. Il rendimento medio lordo da locazione è stazionario al 4,8%. I tempi medi di vendita delle abitazioni usate sono stabili ed estremamente contenuti, compresi in un range che va dai tre ai quattro mesi nelle diverse zone. Rimangono stabili anche i tempi di locazione, sostanzialmente omogenei tra tutte le zone cittadine e pari in media a due mesi.

Prosegue nel comparto business l’incremento dei prezzi medi, dopo l’approdo in territorio positivo per la prima volta dopo la pandemia nel primo semestre 2022. Le quotazioni registrano variazioni positive sia su base semestrale (+ 1,6%) sia annuale (+ 2,9). Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché stabile sul 5,1 per cento. Nel comparto dei negozi, l’andamento delle quotazioni si conferma in ulteriore rialzo (+ 1,7%), per il quarto semestre consecutivo post-pandemia, grazie alla piena ripresa delle attività commerciali e dei consumi. La velocità di assorbimento decresce per le localizzazioni progressivamente più centrali, con tempi medi di vendita di quattro-cinque mesi in centro e sei-sette mesi in periferia.