Immobiliare, negli Usa lo smart working cambia le regole nel mattone

Dalla Silicon Valley a Manhattan, le aziende scommettono sul fatto che il lavoro a distanza stia diventando una tendenza permanente. Il fenomeno non è a costo zero. Anzi. Porta in dote una serie di cambiamenti di tutto rispetto sul mercato immobiliare, specialmente su quello commerciale. Innanzitutto negli Stati Uniti che, come spesso accade, sono i primi a sperimentare tendenze che poi si diffondono al resto del mondo, Vecchio continente e Italia inclusi. 

L’argomento non è da poco visto che stiamo parlando di titoli garantiti dai mutui commerciali negli Usa, valutato in 725 miliardi di dollari,come spiega Elizabeth J. Crawford, senior portfolio manager fixed income, managing director e co-head of global securitized, TCW.

Elizabeth J. Crawford

Il fenomeno smart working

La diffusione del lavoro a distanza “rappresenta un grande ostacolo per il mercato degli MBS, i titoli garantiti da mutui commerciali, in particolare per il settore dei non-agency MBS, che non è sostenuto dal governo federale” spiega l’esperta.

“Negli ultimi tre anni, sulla scia del riassetto del mercato immobiliare commerciale a seguito dalla pandemia da Covid, i cambiamenti nel comportamento dei consumatori e dei lavoratori hanno creato sia opportunità che sfide, che ci ha portato a rivalutare un’ampia gamma di immobili, dai parchi uffici di periferia ai grattacieli del centro, dai centri commerciali ai data center. Il motivo è nella scarsa performance di questi beni: molti immobili non servono più allo scopo per cui sono stati concepiti e devono affrontare sfide significative in termini di valutazione e finanziamento” chiarisce in una sua analisi.

Cambiano le valutazioni

Secondo l’esperta, c’è stata una flessione nelle valutazioni degli asset. “Sebbene i prezzi di vendita siano spesso riportati in metri quadrati, è fondamentale capire che per gli acquirenti questo rappresenta solo il costo di ingresso. Sono necessari ulteriori investimenti per il riposizionamento, la copertura delle tasse, le utenze e altro ancora. Per contestualizzare, è utile un confronto tra il mercato commerciale con quello residenziale. I valori delle case sono rimasti stabili grazie alla prevalenza di mutui con un tasso fisso basso detenuti da molti proprietari di case. Tuttavia, il settore degli immobili commerciali ha subito un forte calo della domanda, in quanto le aziende stanno rivalutando le loro esigenze di uffici nel post- Covid” precisa.

La riconversione degli immobili commerciuali è operazione costosa e complessa
“Non crediamo al clamore mediatico sull’idea di riconvertire gli immobili commerciali in spazi residenziali o a uso misto. Non è così facile convertire edifici per uffici in appartamenti, soprattutto i beni obsoleti, con problemi di conservazione storica, e ottenere incentivi dai governi locali. La transizione verso usi più moderni, come i centri dati, rappresenta un'altra sfida per gli uffici tradizionali, ma non tutte le strutture sono adatte a questo tipo di conversione, considerando i limiti strutturali e di costo” suggerisce.

Non tutto è perduto. Soprattutto per gli asset di qualità

Dal cambiamento, infatti, nascono anche nuove ipotesi di lavoro. Secondo Crawford, “nel mezzo di questo cambiamento, stanno emergendo delle opportunità. Il riprezzamento del mercato
può offrire un punto di ingresso agli investitori, mentre la biforcazione tra qualità superiore e qualità inferiore si è fatta sentire anche sul mercato primario. Gli immobili di pregio con servizi aggiornati e posizioni privilegiate continuano a suscitare interesse; gli asset più deboli possono diventare obsoleti. Per gli investitori è fondamentale identificare i crediti ad alta convinzione e sfruttare questo periodo di ricerca delle valutazioni più interessanti”.

Occhio alle inadempienze

Nel considerare gli investimenti futuri, secondo l’esperta, “vale la pena di esplorare le proprietà industriali, le unità multifamiliari ben gestite, gli uffici di alta qualità e alcuni segmenti della vendita al dettaglio, come i grandi centri commerciali. Poiché il mercato sta subendo cambiamenti significativi, è essenziale anticipare ulteriori sconvolgimenti e adattarsi alle nuove tendenze. Abbiamo adottato una posizione cauta sul mercato degli CMBS, i titoli garantiti da ipoteca commerciale, prevedendo un aumento delle inadempienze, dei declassamenti e delle perdite potenziali. Una tendenza significativa del mercato è la netta divisione tra le attività più deboli con una leva finanziaria eccessiva, che stanno affrontando delle sfide, e le attività più forti con una leva finanziaria conservativa, le quali dovrebbero superare meglio la tempesta. Continuiamo a preferire gli immobili che presentano un solido flusso di cassa e un forte profilo di domanda, soprattutto quelli sostenuti da sponsor di alta qualità”.

La tecnologia rappresenta un’opportunità

Sono infatti alla ricerca di casa data center e campus tecnologici, nonche spazi per le vendite retail definite sul nuovo trend dello shopping online. Un mondo che sta cambiando, in sintesi.  Per questo, secondo l’esperta, “è fondamentale, però, distinguere tra attività fiorenti e quelle in declino”. “Sappiamo che i CMBS e gli MBS si trovano in una fase critica. Man mano che gli sponsor si disfano di asset poco performanti emergono nuove sfide sul fronte della valutazione e del riallestimento degli immobili. Gli investitori devono orientarsi in questo complesso panorama. Le dinamiche in evoluzione offrono opportunità in alcuni settori, mentre presentano difficoltà in altri. Rimanere informati e adattarsi ai cambiamenti sarà la chiave per investire con successo in questo mercato in continua evoluzione” conclude osservando un mercato in continua evoluzione. Solo Oltreoceano. Per il momento.