Affitti brevi, rischio stretta sulla scia della protesta degli studenti

Affitti brevi, la protesta degli studenti diventa la scusa per una stretta

Gli elevati canoni di locazione nelle grandi città diventano terreno di scontro. Da un lato ci sono gli studenti che protestano, dall’altro i proprietari di casa. In particolare quelli che anno deciso di affittare le loro proprietà immobiliari solo a tursiti e per brevi periodi. Nel mezzo la politica locale che, dopo essersi disinteressata per anni della questione, ora tuona contro gli affitti brevi, colpevoli di far lievitare il prezzo degli affitti. Con l’appoggio della filiera alberghiera che parla di concorrenza sleale.

Intanto la stagione delle vacanze è partita, mente il governo sta varando un nuovo piano turismo per fare concorrenza a Grecia, Spagna e Francia. E il ministro del turismo Daniela Santanchè promette di voltare pagina. Il primo passo? Capire esattamente lo stato dell’arte negli affitti brevi visto che mentre la tecnologia avanzava, le app proliferavano e i siti conquistavano il mercato, la politica non è riuscita ancora a fare un censimento nazionale delle case concesse in affitto per brevi lassi temporali. 

La legge parla chiaro

Nel 2020 il legislatore ha stabilito che il proprietario di immobili può affittare la casa anche per brevi periodi ( massimo 30 giorni). Ma non può gestire in questo modo più di quattro appartamenti. Oltre si rientrerebbe nell’attività di impresa che è soggetta a norme diverse. Per questa ragione, l’appartamento va affittato senza servizi aggiutivi come, ad esempio, la colazione che normalmente viene offerta in un B&B. Questo inquadramento, se da un lato era necessario, dall’altro ha però avuto come effetto collaterale l’aumento del grado di incoerenza fiscale a favore della rendita immobiliare. 

L’anno successivo il legislatore ha poi annunciato la creazione di una banca dati nazionale delle locazioni brevi, escludendo, sempre a livello nazionale, una tassa di soggiorno per gli inquilini e la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate. Sempre che si rispetti il limite dei 30 giorni, “anche non consecutivi” come ha chiarito il Fisco. I primi paletti sono stati fissati.

Il fenomeno è diffuso nelle grandi città

Secondo l’analisi di Rescasa su fonte AIRDNA (Airbnb e VRBO), lo scorso anno a Milano gli annunci per case in afftii breve erano a poco più di 11 mila. A Roma 17mila, a Venezia 6mila. Le notti oprenotate sono state 1,8 milioni a Milano, quasi 3,9 a Roma e poco meno di 1,5 milioni a Venezia.  Ma i dati non superano i livelli pre-Covid. E questo anche a dispetto del fatto che Milano sia una città richiestissima soprattutto in occasione degli appuntamenti fieristici che fanno letteralmente schizzare i prezzi alle stelle. Un esempio fra tanti? Il Salone del Mobile di Milano nelle cui giornate una stanza d’hotel può arrivare a costare anche 3mila euro a notte.

In compenso, anche per effetto degli eventi, è aumentata la tariffa media per notte. A Milano e non solo. Il costo per chi affitta è passato dai circa 100 euro del 2019 ai 132 wueo dello scorso anno. Situazione analoga a Roma dove si registra un vero e proprio crollo dell notti prenotate: da oltre 5 milioni di prenotazioni del 2019 si è passati a poco meno di 3,9 milioni. I prezzi? Anche qui in aumento. Si è passati dai 110 euro del 2019 a una media di 147 euro al giorno. 

L’affitto breve resta comunque una nicchia

“Il turismo in appartamento gestito in modo professionale è diventata una grandissima risorsa per il Paese. Il lavoro fatto da operatori come CleanBnB deve essere salvaguardato, cosi come i grandi investimenti e le centinaia di posti di lavoro generati negli ultimi anni” ha spiegato Francesco Zorgno presidente di CleanBnB, società quotata in Borsa e primo operatore nazionale nella gestione di appartamenti in affitto breve, con oltre 1800 immobili gestiti su 70 diverse località nel Paese. “Se guardiamo ai gestori professionali, non esiste un vero tema di concorrenza con gli affitti tradizionali, in quanto operiamo su immobili che altrimenti resterebbero sfitti e spesso degradati; né di concorrenza con l’offerta alberghiera, che è profondamente diversa e offre servizi che gli appartamenti non possono certo proporre” ha concluso.

E, nella sua visione, lo si vede proprio dai numeri in gioco. “Il settore del turismo in appartamento si è nettamente spostato sul turismo professionale. Questo spostamento e innalzamento generale del livello di qualità dell’esperienza in appartamento si riflette anche in una graduale crescita della tariffa media” ha aggiunto. “Il turismo in appartamento resta comunque un fenomeno molto circoscritto. Il numero di immobili attivi in città come Milano, ad esempio, rappresenta appena il 5% del totale delle seconde case in assoluto. È chiaro che numeri così piccoli difficilmente possono avere un’influenza sul prezzo degli affitti lunghi, escluso quindi decisamente che gli affitti brevi possano impattare sul caro affitti tradizionale” ha concluso. 

I contratti sono standard, ma le tasse variano a seconda del luogo

Per la locazione breve l’ accordo deve essere stipulato fra persone fisiche e, come anticipato, non può siperare i 30 giorni. Ai fini fiscali, ci sono due opzioni: la cedolare secca (21% dellimporto) oppure la tassazione ordinaria, che dipende anche dal reddito del proprietario dell’immobile. In questo caso infatti, ai fini dell’imposizione, il canone viene forfettariamente abbattuto del 5% per tenere conto delle spese. L’importo viene poi tassato con un’aliquota che può variare dal 23 al 43% a seconda del reddito complessivo. 

Lo sconto sull’Irpef sale però al 35%  per gli immobili riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici,  archeologici, culturali come è previsto nel Dlgs 42/2004. Solo per l’affitto fra privati. Venezia centro e le isole della Giudecca, Murano e Burano sono un caso a parte dove la riduzione forfettaria è al 25 per cento. 

Ma a livello locale esitono obblighi diversi

Come spesso accade in Italia ci sono disposizioni diverse a seconda della Regione e anche del Comune. La Regione Puglia ha deciso, ad esempio, che il proprietario può affittare al massimo tre appartamenti con affitto breve e on quattro come previsto dalla legge.  Ma è la Regione Veneto ad esserela più agguerrita sul tema restrizioni. Il sindaco di Venezia Luigi Brugnaro ha dichiarato guerra agli affitti brevi. Punta ad un regolamento che preveda il passaggio ad attività professionale se l’immobile viene locato per più di 120 giorni. Lo stesso vorrebbe fare amche il sindaco di Milano, Giuseppe Sala. 

Intanto le Regioni stanno raccogliendo dati. La Lombardia ha previsto una modulistica per comunicare direttamente al Comune, tramite lo Sportello unico delle attività produttive (Suap), l’offerta di alloggio per finalità turistica. E così ha scelto di fare anche la Campania e il Lazio, mentre la Regione Toscana csi è spinta oltre. Ha stilato un testo unico del sistema turistico regionale ha sancito norme stringenti non solo per censire gli immobili, ma anche mensilmente gli ospiti che sono soggetti a imposta di soggiorno.

Infine da quest’anno anche la  Regione Sicilia ha previsto un Codice Identificativo Regionale (CIR) delle attività ricettive e delle locazioni brevi. In particolare i gestori, i titolari o legali rappresentanti degli alloggi per uso turistico di nuova istituzione (affitti brevi) sono tenuti a presentare al Comune territorialmente competente una comunicazione di offerta di ospitalità e inviare copia telematica al sistema di gestione dei flussi turistici. Pena pere la mancata comunicazione: una sanzione da 5mila euro.  

E i rendimenti non sono poi così elevati

Secondo un’analisi di Scenari Immobiliari della fine del 2022,  i rendimenti derivanti da affitti brevi nelle dodici più importanti città italiane si aggirano attorno al 4,5% contro il 3,5% degli affitti a studenti. Non sono evidentemente inclusi evidentemente gli interventi di manutenzione degli immobili. Sullo sfondo poi c’è il tema green che rischia di pesare notevolmente sui proprietari di casa e di conseguenza anche su chi affitta. Studenti e turisti che siano.